L'estimation d'un bien immobilier devrait constituer la première étape à entreprendre, lorsqu'un propriétaire prend la décision de mettre en vente son logement. Les acquéreurs potentiels ne pourront qu'apprécier le fait de connaître la valeur réelle d'un logement par-rapport au marché actuel ainsi qu'à la concurrence.
En quoi consiste une évaluation immobilière ?
Il s'agit d'une démarche qui sert à déterminer la valeur vénale d'un bien immobilier sur le marché et par rapport à la concurrence. Cette évaluation doit représenter un juste milieu entre le prix que souhaite obtenir le vendeur et celui que désire payer l’acheteur potentiel. L'estimation immobilière est réalisée à partir de ses caractéristiques, tout en tenant compte de ses attributs favorables et de ses lacunes. De plus en plus de propriétaires utilisent un simulateur en ligne gratuit pour connaître le prix de vente réaliste de leur bien immobilier.
Quels sont les critères dont une évaluation doit tenir compte ?
Des points précis doivent être considérés pour arriver à une estimation de maison ou à une estimation d'appartement objective. En plus de l'emplacement du logement, voici quels sont les autres critères importants :
- La localisation du logement (ville, campagne, région)
- Sa superficie globale
- Le nombre de pièces
- L’année de sa construction
- L’état du bien immobilier (la qualité de sa construction)
- La réputation de son quartier
- Son environnement
- La proximité des commerces, transports publics, écoles...
- Sa valeur locative
- Le prix moyen de biens immobiliers équivalents.
Des facteurs qui influencent la valeur d’un logement
Un logement avec vue imprenable sur un parc et bénéficiant d’un bon ensoleillement est toujours attractif et ces aspects la valorisent ; tout comme une jolie maison bien entretenue, avec patio ou jardin, au cœur d’un quartier disposant de plusieurs services à proximité. C’est ce qu’on appelle "la surcote". Par contre, lorsqu’un appartement est situé au troisième ou quatrième étage, et que l’immeuble ne dispose pas d’un ascenseur, il perd de sa valeur (la "décote"). Même situation pour une habitation donnant sur un boulevard très passant, ou établie à deux pas d’un aéroport, mais qui n’a pas prévu l’installation de double ou de triple vitrage aux fenêtres. Il a été observé par les agences immobilières que la présence ou l’absence d’une terrasse constitue un facteur qui joue un rôle important dans le prix de vente. De même, un appartement au rez-de-chaussée avec accès à un jardin intérieur obtiendra une évaluation supérieure à celle des logements des étages supérieurs. Une isolation thermique et phonique efficace, la conformité de l'installation au gaz ou du réseau électrique vont aussi faire augmenter la valeur d'un logement, et peuvent influencer la décision d'un acquéreur potentiel. Il est devenu courant de voir des propriétaires recourir aux pros du "home staging" pour relooker les aménagements d’ensemble d’un appartement ou d’une maison, pour en obtenir un meilleur prix. Le prix au mètre carré est souvent la mesure employée pour analyser simplement la valeur d’un appartement, alors que celle d’une maison est évaluée de façon plus générale. Plus la surface augmente, plus le prix au mètre carré diminue. Pour l’appartement, la hauteur sous plafond et le volume des pièces sont également des informations prises en compte.
Comment se déroule une simulation d’estimation immobilière en ligne ?
C’est très simple. Un formulaire comportant un certain nombre de questions est rempli par le propriétaire du bien immobilier, pour aider le simulateur à en connaître les caractéristiques. Un prix moyen est d’abord défini en tenant compte de ces données et des ventes qui correspondent à un profil similaire à celui l'habitation concernée. L’outil d’évaluation en ligne affine ensuite ses résultats selon l’absence ou la présence d’équipements et d’avantages tels qu’une piscine, garage, place de parking, cuisine aménagée, véranda, terrasse... Le vis-à-vis ou la mitoyenneté d’un appartement peut également constituer un aspect considéré par le simulateur ; tout comme la liste des critères mentionnés plus haut. Conseils : Si vous songez à acheter un bien immobilier, assurez-vous d'avoir une idée suffisamment précise de ce que vous recherchez. Fixez-vous des priorités, des compromis acceptables et précisez aussi les défauts et les lacunes que vous ne pouvez accepter. Si vous acheter en couple, discutez-en tous les deux au préalable. N'hésitez pas à poser des questions, au propriétaire du logement qui vous intéresse, sur les différents aspects ayant été considérés pour arriver à l'estimation de bien immobilier. Plus vous obtiendrez de détails sur ce bien immobilier, plus vous saurez jusque dans quelle mesure vous pourrez en négocier le prix.
